Immobilier : faut-il encore louer en longue durée ?
Un rapport parlementaire pointe la très faible rentabilité de la location classique face aux locations touristiques ou de meublés.
Pour beaucoup de bailleurs, la location meublée et la location touristique ont l'avantage de la souplesse et de la sécurité. Tandis que la première permet d'établir des baux d'un an, la seconde ne repose que sur un contrat court. Ainsi, le propriétaire ne s'expose pas au risque de voir un locataire rester des années malgré des impayés. Dans le cas d'une courte durée, il peut même se réserver la jouissance du bien durant quelques semaines dans l'année.
Ce sont ces arguments qui ont progressivement convaincu nombre de propriétaires d'abandonner la location nue de longue durée. Et ce n'est pas le critère économique qui risque de les faire changer d'avis.
Dans un rapport paru cet été , la députée Annaïg Le Meur pointe en effet la très faible rentabilité des locations nues longues par rapport aux autres formats locatifs.
Quatre villes en exemple
Pour ce faire , l'élue a simulé la mise en location d'un bien de type T1/T2 de 40 m² à Paris (13ème), La Rochelle, Montpellier et Annecy.
Pour un ménage imposé dans la tranche à 30% et ayant choisi la taxation des revenus fonciers au réel, la rentabilité annuelle nette sur douze ans d'une location nue est par exemple estimée entre 1,1% (Montpellier) et 1,6% (Paris).
À titre de comparaison, la rentabilité d'une location meublée à l'année ressort entre 1,2% et 2,4% au régime dit du micro BIC (abattement forfaitaire appliqué aux revenus). Elle est même encore meilleure (de 1,7% à 2,6%) si le propriétaire choisit le régime réel (déduction des frais réellement supportés), notamment grâce à la possibilité qui lui est offerte d'amortir fiscalement le bien.
Mais ces chiffres ne sont rien en comparaison de ceux qu'offrent la location de type Airbnb. La député conclut en effet à « une rémunération beaucoup plus forte en location de courte durée, même avec un taux d'occupation du logement de l'ordre de 60 %. »
Grâce aux abattements forfaitaires majorés attribués aux meublés touristiques « classés », la rentabilité annuelle moyenne fluctue entre 2,7% (La Rochelle) et 5,3% (Paris), les taux d'occupation affichés dans cette dernière étant un avantage supplémentaire. Bien qu'un peu moins profitable ici, le régime réel demeure également intéressant dans ce cadre avec une rentabilité estimée entre 2,9% et 4,6% selon la ville.
Des projets dans les tuyaux
Au-delà de la forte demande dont bénéficient les locations courtes, la députée attribue en grande partie ces écarts au cadre fiscal nettement moins favorable aux locations nues de longue durée (abattements forfaitaires plus faibles, pas de possibilité d'amortir le bien...).
C'est pour cette raison qu'elle a proposé depuis plusieurs mois une réforme du cadre fiscal des locations dont nous nous sommes déjà fait l'écho en juillet .
Plusieurs scénarios ont été mis en avant avec pour objectif d'aligner les régimes des différents modes de location, voire d'avantager la longue durée pour stimuler l'offre locative de résidences principales.
En tout cas, quelle que soit la voie choisie, une réforme apparaît indispensable pour redonner des arguments à la location nue de longue durée.
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